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Durante décadas, os chamados contratos de renda antiga foram sujeitos a regras que proporcionaram uma proteção particularmente forte aos arrendatários.
Muitos destes contratos têm rendas muito inferiores aos valores praticados atualmente no mercado.
Essa realidade criou uma situação complexa.
De um lado, existem famílias que vivem há décadas nas mesmas casas e para quem uma subida acentuada da renda poderia representar uma dificuldade financeira séria.
Do outro, existem proprietários que permanecem vinculados a contratos antigos, muitas vezes com rendas muito reduzidas, enquanto os custos associados à manutenção dos imóveis continuam a aumentar.
É neste equilíbrio delicado que o Governo pretende mexer.
A reforma apresentada em julho de 2026 procura aumentar a oferta de habitação e reforçar a confiança no mercado de arrendamento, mantendo simultaneamente mecanismos de proteção para arrendatários considerados mais vulneráveis.
O que significa “transmissão por morte”?
Quando o titular de um contrato de arrendamento morre, o contrato não termina necessariamente nesse momento.
Em determinadas circunstâncias, a lei permite que outra pessoa que vivia com o arrendatário assuma a posição contratual.
É o chamado mecanismo de transmissão por morte do arrendamento. Nos contratos sujeitos ao artigo 1106.º do Código Civil, por exemplo, a lei prevê a transmissão para determinadas pessoas que sobrevivam ao arrendatário, designadamente o cônjuge ou a pessoa que vivia com ele em união de facto, desde que cumpridos os requisitos legais.
Nos contratos antigos existe, contudo, um regime transitório específico, previsto no NRAU, que estabelece regras próprias para a transmissão.
É precisamente neste domínio que a proposta de reforma pretende introduzir mudanças.
O Governo quer alterar as regras das rendas anteriores a 1990
A proposta apresentada pelo Executivo coloca especial atenção nos contratos de arrendamento celebrados antes de 1990.
A ideia passa por estabelecer regras diferentes consoante a situação de quem passa a ocupar a posição do arrendatário falecido, sublinha o Ekonomista.
Entre os critérios previstos estão dois particularmente importantes:
idade do novo titular
e
rendimento anual do agregado familiar.
Esta alteração é relevante porque introduz uma lógica de capacidade económica na proteção associada à transmissão do contrato.
Ou seja, a proposta deixa de olhar apenas para o vínculo familiar ou para a idade e passa também a considerar a situação económica de quem fica com o arrendamento.
O que pode acontecer a quem recebe a renda antiga?
De acordo com a proposta descrita no texto apresentado, o regime poderá funcionar de forma diferente consoante a idade do novo titular.
Menos de 65 anos
Se o contrato for transmitido para um cônjuge ou pessoa em união de facto com menos de 65 anos, está prevista a transição do contrato para o regime do NRAU.
Na ausência de acordo entre senhorio e arrendatário, o contrato passaria a considerar-se celebrado por prazo certo de cinco anos, renovável por períodos de igual duração, salvo estipulação diferente.
Esta é uma das alterações que poderá ter maior impacto para quem atualmente vive numa casa com uma renda antiga.
A transmissão deixaria, assim, de significar necessariamente a manutenção indefinida do mesmo regime de proteção.
E se o novo titular tiver menos de 65 anos mas rendimentos baixos?
Aqui surge uma das principais salvaguardas previstas na proposta.
Quando o rendimento anual do agregado familiar do novo titular for inferior ao limiar definido na reforma, a renda antiga poderá manter-se durante um período de cinco anos, apesar da transição para o NRAU.
No material apresentado pelo Governo, o valor de referência é indicado na ordem dos 64 mil euros anuais para determinadas proteções dos contratos anteriores a 1990. O Governo também confirmou publicamente que, para arrendatários com mais de 65 anos ou incapacidade igual ou superior a 60%, a atualização das rendas antigas fica condicionada à ultrapassagem de um rendimento anual do agregado superior a 64 mil euros.
Esta distinção é fundamental.
A proposta não significa que todas as transmissões de rendas antigas vão resultar imediatamente numa subida da renda.
A situação económica do agregado continua a ser relevante.
E se o rendimento ultrapassar os 64 mil euros?
É aqui que a proposta poderá produzir consequências mais significativas.
Quando o rendimento anual relevante ultrapassar o limite definido, poderá ser possível atualizar a renda até um valor correspondente a 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, nos termos previstos no novo regime.
O VPT é o valor atribuído ao imóvel para efeitos fiscais.
Por isso, uma casa com um VPT elevado poderá ter uma renda de referência significativamente diferente daquela que resulta de uma renda antiga.
Esta possibilidade é especialmente importante para famílias com rendimentos elevados que atualmente beneficiam de um contrato antigo.
O que acontece se o novo titular tiver 65 anos ou mais?
A proposta mantém uma proteção reforçada para os titulares com 65 anos ou mais.
Nestes casos, o contrato não transita para o NRAU da mesma forma que aconteceria com um novo titular mais jovem.
No entanto, isso não significa que a renda fique necessariamente congelada para sempre.
A condição económica continua a ser relevante.
Quando o rendimento anual do agregado ultrapassar o limite estabelecido, a proposta admite igualmente a atualização da renda até ao valor correspondente a 1/15 do VPT.
Esta é uma das principais diferenças face à perceção generalizada de que “ter mais de 65 anos significa ter sempre a renda antiga totalmente protegida”.
A proposta mantém proteção, mas introduz uma condição económica.
E as pessoas com incapacidade?
A reforma prevê igualmente mecanismos específicos de proteção para arrendatários com incapacidade igual ou superior a 60%.
O próprio Governo confirmou que os contratos anteriores a 1990 continuam a beneficiar de proteção reforçada para pessoas com mais de 65 anos ou com incapacidade igual ou superior a 60%, ficando a atualização condicionada a rendimentos do agregado superiores ao limiar estabelecido.
É uma distinção importante porque a reforma não pretende tratar da mesma forma todas as situações.
A vulnerabilidade económica e pessoal continua a ser considerada.
Porque quer o Governo mexer nas rendas antigas?
A explicação está relacionada com a crise habitacional e com a necessidade, segundo o Executivo, de aumentar a oferta de imóveis disponíveis para arrendamento.
O Governo sustenta que existem em Portugal muitos alojamentos vagos ou fora do mercado, defendendo que determinadas alterações legislativas podem contribuir para mobilizar parte desse património.
A reforma aprovada em julho pretende precisamente aumentar a oferta de habitação, reforçar a confiança dos proprietários e criar um mercado de arrendamento com maior previsibilidade.
É uma questão que vai muito além de uma simples alteração à renda.
Está em causa o equilíbrio entre:
- proteção dos inquilinos;
- direitos dos proprietários;
- estabilidade habitacional;
- oferta de casas;
- rendas praticadas no mercado;
- e capacidade económica das famílias.
O problema das casas vazias
O Governo tem utilizado o número de alojamentos vagos como um dos argumentos para justificar a reforma.
A estratégia oficial pretende criar condições para que mais imóveis sejam colocados no mercado de arrendamento, sobretudo numa altura em que a oferta continua a ser apontada como um dos principais problemas do mercado habitacional português.
A lógica apresentada pelo Executivo é relativamente simples:
se um imóvel permanece preso durante décadas a uma relação contratual com pouca margem de atualização, o proprietário poderá ter menos incentivos para investir ou disponibilizar esse imóvel no mercado.
A reforma procura alterar esse equilíbrio.
Uma renda antiga pode passar a ser muito mais cara?
Em determinadas situações, sim.
Mas é importante não criar a ideia de que todas as rendas antigas vão subir automaticamente.
A proposta estabelece diferentes mecanismos consoante:
- a idade do novo titular;
- os rendimentos do agregado;
- o tipo de contrato;
- a situação do arrendatário;
- e o regime jurídico aplicável.
Para determinados titulares vulneráveis, continuam previstas proteções.
Para agregados com rendimentos mais elevados, a margem de atualização poderá ser significativamente maior.
O que significa 1/15 do VPT?
Este conceito pode parecer complicado, mas é importante.
Imagine-se um imóvel com um VPT de 150.000 euros.
Dividindo esse valor por 15:
150.000 € ÷ 15 = 10.000 € por ano.
Dividindo novamente por 12 meses:
10.000 € ÷ 12 = 833,33 € por mês.
Neste exemplo meramente ilustrativo, 1/15 do VPT corresponderia a cerca de 833 euros mensais.
Isto não significa que essa renda seja automaticamente aplicada.
Significa apenas que este mecanismo pode estabelecer um valor de referência para a atualização nos casos em que a proposta permita essa atualização.
A situação concreta depende sempre do contrato, do regime aplicável e das condições previstas na lei.
A reforma é apenas sobre a morte do inquilino?
Não.
A transmissão por morte é apenas uma parte de uma reforma muito mais ampla do arrendamento.
O Governo aprovou um conjunto de alterações que pretende reformular vários aspetos do mercado habitacional.
Entre as medidas anunciadas estão alterações relativas a:
- liberdade contratual;
- atualização das rendas entre contratos;
- cauções;
- pagamento antecipado de rendas;
- oposição à renovação;
- comunicações entre senhorios e arrendatários;
- direito de preferência;
- despejos;
- resolução de litígios;
- proteção de famílias vulneráveis.
O Governo enquadra estas medidas numa estratégia mais ampla para aumentar a oferta habitacional e reforçar a confiança no mercado.
O Fundo de Emergência para a Habitação também faz parte da reforma
Uma das medidas anunciadas é a criação do Fundo de Emergência para a Habitação (FEH).
O objetivo é apoiar pessoas e famílias que enfrentem situações de emergência habitacional, incluindo casos de despejo relacionados com carência económica ou situações de violência doméstica.
Segundo o Governo, o apoio será financeiro e não reembolsável, destinando-se a permitir uma resposta de alojamento ou realojamento.
Isto demonstra a tentativa do Executivo de combinar duas preocupações:
dar mais segurança aos proprietários
e
proteger quem enfrenta uma situação habitacional vulnerável.
E se o contrato tiver sido celebrado antes de 1990?
É precisamente aqui que o cuidado deve ser maior.
Os contratos anteriores a 1990 têm um enquadramento histórico próprio e não devem ser analisados como se fossem contratos recentes.
O NRAU criou um regime transitório específico para estes contratos, incluindo regras próprias para a transmissão por morte.
Por isso, antes de concluir que uma renda vai subir ou que um contrato vai terminar, é necessário conhecer:
- a data original do contrato;
- quem é atualmente o titular;
- quem pretende receber o contrato por transmissão;
- a idade dessa pessoa;
- a relação familiar ou situação de união de facto;
- o tempo de residência no imóvel;
- os rendimentos do agregado;
- o VPT do imóvel;
- e o regime jurídico concreto aplicável.
O contrato passa automaticamente para os filhos?
Não se deve generalizar.
A transmissão por morte não significa que qualquer familiar possa simplesmente assumir o contrato.
A legislação estabelece quem pode beneficiar da transmissão e em que condições.
No regime do artigo 1106.º do Código Civil, por exemplo, existem regras específicas relativas ao cônjuge, união de facto e outras pessoas que viviam com o arrendatário em determinadas condições.
Nos contratos antigos, existem regras específicas previstas no regime transitório.
Assim, ser filho, neto ou outro familiar não significa automaticamente adquirir o direito ao arrendamento.
É necessário verificar o regime aplicável ao contrato.
E se o cônjuge sobrevivo continuar a viver na casa?
É precisamente uma das situações abrangidas pelas regras de transmissão.
A proposta do Governo diferencia o tratamento consoante a idade e os rendimentos do novo titular.
Ou seja, a pessoa pode continuar a beneficiar da proteção associada ao arrendamento, mas o regime aplicável ao contrato poderá mudar.
Para um titular com menos de 65 anos, a proposta prevê a transição para o NRAU.
Para quem tenha 65 anos ou mais, mantém-se uma proteção reforçada, embora a condição económica possa permitir a atualização da renda quando ultrapassado o limite previsto.
Porque é que esta mudança está a gerar preocupação?
Porque uma casa não é apenas um imóvel.
Para quem vive há 20, 30 ou 40 anos na mesma habitação, aquela renda pode representar a diferença entre conseguir pagar todas as despesas do mês ou enfrentar uma situação de enorme dificuldade.
Uma renda antiga de algumas centenas de euros pode ser compatível com uma pensão ou salário modesto.
Uma atualização significativa pode alterar completamente esse equilíbrio.
É por isso que qualquer mudança neste regime tem consequências humanas profundas.
Ao mesmo tempo, o proprietário também tem direitos.
Pode existir um imóvel cujo valor de mercado aumentou muito ao longo das décadas, enquanto a renda permaneceu praticamente inalterada.
É este conflito que torna a reforma particularmente sensível.
O que pretende o Governo alcançar?
A posição oficial é que o sistema deve encontrar um novo equilíbrio.
Por um lado, proteger quem realmente necessita.
Por outro, evitar que a proteção seja aplicada indefinidamente a agregados que já dispõem de capacidade económica elevada.
O Governo pretende também criar condições para que mais imóveis sejam colocados no mercado.
A reforma de julho foi apresentada precisamente como uma resposta à escassez de oferta e como uma tentativa de tornar o arrendamento mais previsível para proprietários e inquilinos.
O que ainda pode mudar?
Muito.
Este ponto é essencial.
A reforma apresentada pelo Governo não deve ser confundida com uma lei definitivamente consolidada em todos os seus detalhes.
O Conselho de Ministros aprovou uma Proposta de Lei de reforma do regime do arrendamento urbano. O processo legislativo segue posteriormente para apreciação parlamentar.
Durante a discussão parlamentar podem surgir:
- propostas de alteração;
- novas exceções;
- mudanças nos limites de rendimento;
- alterações aos prazos;
- modificações nas regras de transmissão;
- ou outras alterações ao texto inicialmente apresentado.
Por isso, quem tenha uma renda antiga não deve tomar decisões importantes apenas com base em notícias sobre a proposta.
O que devem fazer os inquilinos com rendas antigas?
Quem esteja numa situação potencialmente abrangida deve, antes de mais, guardar toda a documentação relativa ao contrato.
É importante ter:
- contrato original;
- aditamentos;
- recibos de renda;
- comprovativos de residência;
- documentos relativos à transmissão anterior, se existir;
- comprovativos de rendimentos;
- documentação relativa à idade ou incapacidade, quando relevante.
Se o titular do contrato falecer, a família deve procurar aconselhamento adequado antes de assumir que a transmissão é automática ou que a renda permanecerá exatamente igual.
E os senhorios?
Também devem acompanhar atentamente a reforma.
Um proprietário com um contrato anterior a 1990 poderá ser afetado pelas novas regras, mas o resultado dependerá da situação concreta do arrendatário e do tipo de contrato.
Não basta saber que o imóvel tem um determinado VPT.
É necessário perceber se e quando a proposta permite aplicar o mecanismo de atualização.
A grande mudança: a situação económica passa a ter mais peso
Talvez esta seja a ideia mais importante de toda a reforma.
Historicamente, a proteção dos contratos antigos assentou em grande medida na situação do arrendatário, na idade e noutras circunstâncias legalmente previstas.
A nova proposta introduz de forma mais evidente outro elemento:
a capacidade económica do agregado.
Isto significa que dois titulares de contratos semelhantes podem vir a ter tratamentos diferentes se apresentarem situações económicas muito distintas.
Um agregado vulnerável poderá continuar protegido.
Um agregado com rendimentos elevados poderá ficar sujeito a uma atualização mais significativa.
Perguntas frequentes
O que acontece a uma renda antiga quando o inquilino morre?
Depende do contrato, do regime jurídico aplicável e da pessoa que pretende suceder ao arrendatário. A proposta de reforma prevê novas regras para determinadas transmissões, especialmente nos contratos anteriores a 1990.
Os filhos podem ficar com a casa arrendada?
Não automaticamente. A transmissão por morte está sujeita a requisitos legais relacionados com o grau de parentesco, convivência e outras condições, dependendo do regime aplicável.
Uma pessoa com 65 anos fica protegida?
A proposta mantém mecanismos específicos de proteção para arrendatários com 65 anos ou mais. Contudo, a condição económica do agregado pode permitir a atualização da renda quando ultrapassado o limite previsto. O Governo confirma esta proteção para contratos anteriores a 1990.
Quem tem menos de 65 anos perde a renda antiga?
Não se deve dizer que a perde automaticamente. Segundo a proposta, a transmissão para um novo titular com menos de 65 anos poderá implicar a transição para o NRAU, com regras específicas quanto ao prazo e à atualização da renda.
O que acontece se o agregado ganhar mais de 64 mil euros?
Nos casos abrangidos pela proposta, a ultrapassagem do limite de rendimento poderá permitir uma atualização da renda até ao valor correspondente a 1/15 do VPT, de acordo com as condições previstas.
O que é o VPT?
É o Valor Patrimonial Tributário do imóvel, determinado para efeitos fiscais. A proposta utiliza o VPT como referência para o cálculo do limite de renda em determinadas situações.
A nova lei já está em vigor?
Não deve ser tratada como uma regra definitivamente em vigor apenas com base na proposta. O Governo aprovou a reforma e apresentou-a no âmbito do processo legislativo, mas o texto está sujeito à apreciação parlamentar.
A reforma vai acabar com todas as rendas antigas?
Não. A proposta mantém mecanismos específicos de proteção para determinadas situações, incluindo arrendatários mais velhos, pessoas com incapacidade e agregados economicamente vulneráveis.
Uma mudança que pode mexer com a vida de milhares de famílias
A transmissão de uma renda antiga após a morte do titular pode parecer, à primeira vista, uma questão meramente jurídica.
Não é.
Para muitas famílias, está em causa a possibilidade de continuar a viver na casa onde construíram a sua vida.
Para muitos proprietários, está em causa a possibilidade de recuperar uma relação contratual que pode ter ficado profundamente desfasada dos valores atuais do mercado.
É precisamente neste ponto que a reforma se torna tão delicada.
O Governo pretende aumentar a oferta de habitação e criar um mercado de arrendamento mais dinâmico, mas afirma simultaneamente querer preservar mecanismos de proteção para quem realmente precisa.
A grande novidade está na tentativa de aproximar a proteção da situação económica real de cada agregado.
Mas, por enquanto, existe uma palavra que deve ser mantida bem presente:
proposta.
As regras poderão ainda sofrer alterações durante o processo legislativo.
Para quem vive numa casa com renda antiga, a mensagem mais importante é, por isso, simples: não assuma que a renda vai aumentar, mas também não assuma que permanecerá necessariamente igual.
A idade, os rendimentos, o tipo de contrato, a relação com o anterior titular e o VPT do imóvel poderão tornar-se decisivos.
E quando está em causa a casa onde uma família vive há décadas, cada detalhe da nova lei pode fazer uma diferença enorme.
Nota editorial: este artigo distingue as regras atualmente existentes das alterações propostas pelo Governo em 2026. A reforma do arrendamento aprovada pelo Conselho de Ministros em 9 de julho de 2026 tem como objetivos declarados aumentar a oferta habitacional, reforçar a confiança no mercado e proteger situações de maior vulnerabilidade. O texto final poderá sofrer alterações durante o processo legislativo.
